Was passiert, wenn ein gemieteter Raum nicht betretbar ist?

Über manche Dinge kann man ja reden im Verhältnis zwischen Eigentümer und Mieter. Doch dass ein gemieteter Raum auch tatsächlich betretbar sein sollte, gehört dann doch zu den Grundvoraussetzungen. Es handelt sich um eine so genannte Hauptleistungspflicht. Ist diese nicht gewährleistet, dann kann nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS auch der Anspruch auf den Mietzins erlöschen.
(Oberlandesgericht Düsseldorf, Aktenzeichen I-24 U 4/11)

Der Fall: Einem Mieter war der Zugang zu einem gemieteten Raum nicht möglich. Ihm wurde einerseits die Nutzung eines Wirtschaftsweges verweigert, über den er den Raum hätte betreten können. Und er hatte andererseits auch keinen Schlüssel zu der Räumlichkeit ausgehändigt bekommen. Mit anderen Worten: Die Immobilie war für ihn komplett nutzlos. Deswegen wollte er auch den Mietzins in Höhe von rund 12.000 Euro im Laufe von zweieinhalb Jahren nicht bezahlen.

Das Urteil: Das OLG Düsseldorf merkte an, dass es zwar grundsätzlich in Mietverhältnissen Situationen geben könne, in denen die Mieter nur zeitweise Zugang zu einem bestimmten Raum haben. Das sei zum Beispiel dann der Fall, wenn eine Wäschespinne im Garten nur zu gewissen Zeiten genutzt werden dürfe. Doch hier handle es sich um eine ganz andere Ausgangslage. Dem Mieter habe vertragsgemäß das Recht zugestanden, seine Räumlichkeiten nach Belieben zu betreten. Es sei eine „vollständige und durchgängige Nutzung des Raumes“ vereinbart gewesen – und das sei auf keine Weise eingelöst worden.